Najem okazjonalny – charakterystyka?

Umowy najmu okazjonalnego szczegółowo zostały opisane w ustawie o ochronie lokatorów, a mianowicie w nowelizacji ustawy z dnia 17 grudnia 2009 roku. Ten rodzaj umowy cywilnoprawnej stanowi specjalną formę umowy najmu mieszkania (nierzadko także pokoju w mieszkaniu), w której najemca oświadcza że posiada miejsce stałego pobytu do którego w każdej chwili może wrócić. Umowa ta, daje wynajmującemu zabezpieczenie w przypadku eksmisji lokatora i oznacza, że wynajmujący nie ma obowiązku szukania lokalu zastępczemu uciążliwemu lokatorowi.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Wynajem okazjonalny jest korzystny dla wynajmującego, z uwagi na fakt złożenia obowiązkowego oświadczenia przez najemcę, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dysponując takim oświadczeniem, właściciel lokalu ma możliwość natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego wobec najemcy.

Daje to korzyść w postaci zaoszczędzenia czasu przy przeprowadzaniu postępowania sądowego (w tym przypadku postępowanie sądowe nie odbywa się) i uzyskania tytułu egzekucyjnego, a także brak uciążliwości podczas oczekiwania na uzyskanie od gminy lokalu zastępczego dla najemcy. Dzięki tym korzyściom umowy najmu okazjonalnego cieszą się coraz większą popularnością i zastępują tradycyjne umowy najmu lokalu.

Jakie elementy powinny znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego?

Szczegółowe elementy umowy najmu okazjonalnego określa art. 19 a ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa okazjonalna powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jakiekolwiek zmiany umowy okazjonalnej także powinny być zawierane w tej samej formie.

Co zrobić aby sfinalizować najem okazjonalny?

Do skuteczności takiej umowy najemca powinien:

• Przedstawić oświadczenie zawarte w formie aktu notarialnego w którym oświadcza że poddaje się dobrowolnie egzekucji oraz zobowiązuje się do opuszczenia oraz wydania lokalu we wskazanym terminie (określonym w żądaniu egzekucyjnym),
• określić miejsce (lokal) w którym będzie mógł zamieszczać w przypadku wykonania ww. egzekucji,
• przedstawić oświadczenie właściciela lub innej osoby która posiada tytuł prawny do lokalu  wyrażające zgodę na wskazanie lokalu w którym będzie mógł zamieszkać najemca.

Tego typu umowy wynajmu nie mogą być zawierane na czas nieoznaczony. Maksymalny termin na jaki może zostać zawarta umowa okazjonalna to 10 lat. Najem okazjonalny może być uzależniony od wpłacenia kaucji zabezpieczającej przez najemcę. Kaucja ta nie może być wyższa niż 6 miesięcznych czynszów za dany lokal. Wynajem okazjonalny rodzi też obowiązek po stronie wynajmującego. W terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu okazjonalnego ma on obowiązek zgłosić fakt zawarcia takiej umowy do właściwego urzędu skarbowego.

Wynajem okazjonalny a eksmisja lokatora i wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wiele najemców obawia się zawierania umów wynajmu okazjonalnego. Wynika to z obawy łatwiejszego i szybszego sposobu eksmisji lokatora przez wynajmującego niż w przypadku standardowych umów wynajmu. Warto wiedzieć, że w przypadku tego typu umów wynajmu nadal stosuje się zasady ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel mieszkania ma możliwość wypowiedzenia umowy w trzech przypadkach: gdy mimo upomnienia w formie pisemnej lokator nadal używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, gdy zalega z płatnością czynszu za mieszkanie obejmujące trzy pełne okresy płatności i pomimo pisemnego uprzedzenia przez wynajmującego oraz wezwania do zapłaty czynszu przez kolejny miesiąc lokator tego nie czyni oraz gdy najemca bez wiedzy oraz zgody właściciela oddaje do bezpłatnego używania, wynajmuje lub podnajmuje lokal lub jego część.